Immobilier : usufruitier et nu-propriétaire, qui paye quoi ? (Crédit photo: Fotolia)
Impôts locaux, travaux, dépenses d'entretien, impôt sur la fortune immobilière, impôt sur les revenus locatifs ... comment les charges se répartissent-elles entre le nu-propriétaire et l'usufruitier d'un bien immobilier ?
La propriété d'un bien immobilier (appelée pleine propriété) peut être divisée en 2 parties : la nue-propriété et l'usufruit . Si vous détenez la nue-propriété, cela revient à être propriétaire du bien mais sans en avoir jouissance : vous ne pouvez pas l'occuper ou le louer par exemple. Si vous détenez l'usufruit, vous pouvez habiter le bien, le louer et percevoir les loyers. Vous devez également payer les impôts et les charges courantes afférents au bien.
Les impôts locaux
L'usufruitier doit s'acquitter de la taxe foncière et de la taxe d'habitation. Si le bien est loué, c'est alors au locataire de payer la taxe d'habitation.
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
En général, c'est à l'usufruitier qu'incombe le paiement de l'IFI, sur la base de la valeur du bien en pleine propriété. Mais dans certains cas particuliers, le paiement de l'IFI peut être réparti entre le nu-propriétaire et l'usufruitier . C'est par exemple le cas lorsque le démembrement du bien résulte d'une succession ou bien lorsqu'il résulte de la vente de la nue-propriété.
Le nu-propriétaire assujetti à l'IFI peut déduire les dettes qu'il a contractées pour le bien démembré de l'assiette de calcul de son impôt sur la fortune.
Les travaux
L'usufruitier doit prendre en charge les dépenses d'entretien (celles nécessaires au maintien en bon état du bien) et les dépenses d'amélioration. De son côté, le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations, liées à la structure du bien (gros murs et voûtes, poutres, toitures, murs de soutènement, clôture).
Si l'usufruitier n'effectue pas les travaux d'entretien, le nu-propriétaire peut l'y contraindre, quitte à réaliser les travaux à ses frais et lui en demander le remboursement. En revanche, l'usufruitier ne peut pas obliger le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations. Il pourra éventuellement demander un dédommagement au moment de l'extinction de l'usufruit.
L'imposition des revenus locatifs
L'usufruitier a la jouissance du bien : il peut donc choisir de l'habiter ou le louer. S'il le loue, il devra déclarer les revenus locatifs qu'il perçoit à l'impôt sur le revenu. Il pourra éventuellement déduire les charges qu'il a effectivement payées, comme tout autre bailleur.
Le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers et à ce titre n' a pas à les déclarer à l'impôt sur le revenu . Néanmoins, s'il perçoit des revenus fonciers issus d'autres biens immobiliers, il peut déduire les dépenses de grosses réparations qu'il a acquittées pour le bien immobilier démembré. Il peut également déduire les intérêts issus d'emprunts contractés pour acheter la nue-propriété de l'immeuble loué.
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